Prevenciones jurídicas para damnificados por sismos en Puebla y México

Puebla, Pue.- Ciudadanos  con créditos hipotecarios para adquirir viviendas o arrendar bienes inmuebles, que resultaron afectados con dichas viviendas colapsadas o inhabilitadas, quedan exentos de pago de activos, situación que pueden resolver al ejercitar acciones jurídicas mediante el apoyo de representantes gratuitos.

Tales acciones jurídicas fueron expuestas en entrevista por la abogada  Rocío Tejeda Herrada, especialista en Derecho Civil y Notarial.

Expuso que todos aquellos ciudadanos con créditos hipotecarios utilizados en  la adquisición de viviendas, o en su caso arrendamiento de bienes inmuebles, Responsabilidad Civil,   que por los temblores del pasado 7 y 19 de septiembre hubiesen resultado inhabitables dichas viviendas o ante su destrucción total, será importante que tomen en cuenta ejercitar las siguientes acciones jurídicas ante la autoridad jurisdiccional, mediante  abogados de oficio (es decir representantes legales gratuitos) o con un asesor legal privado, para que no  queden en un estado de indefensión o pretendan obligarles a cumplir el pago de activos por un bien que ya no existe, o su deterioro es grave, toda vez que las obligaciones sinalagmáticas que se acuerdan en un contrato, es decir, que las cargas y derechos sean iguales para ambas partes, dado el hecho jurídico que fue el terremoto del 19 de septiembre del presente año, han degradado en una  clara desigualdad, lo que traería como consecuencia  obligar a ciudadanos a cumplir obligaciones las cuales ya no están con capacidad de realizar.

Detalló las consecuencias jurídicas en la Ciudad de México y Puebla, de conformidad a su legislación y reglamentación.

Los propietarios de los bienes inmuebles que quedaron destruidos por los terremotos del pasado 7 y  19 de septiembre, son responsables civilmente, y solidarios pasivos, por las muertes de las personas dentro de dichos inmuebles a causa del citado hecho de fuerza mayor.

Tal es el caso de la Escuela de Rébsamen, que deberán responder civilmente por daños y perjuicios por la muerte de los menores de edad y empleados docentes, además de la responsabilidad laboral, con la cual deberán responder por sus empleados, independientemente de las multas y sanciones de carácter penal, por violaciones al Reglamento de Construcción de la Ciudad de México.

Por lo que se refiere a los Contratos de Compraventa a plazos, de conformidad al Código Civil para el Distrito Federal, hoy Ciudad de México, en  términos de su artículo 1796, que plantea la validez de los contratos de conformidad al principio de BUENA FE para los contratantes, en consecuencia si  hay una modificación en las obligaciones por el desequilibrio en que resulte una de las partes POR UN ACONTECIMIENTO FUTURO E IMPREVISIBLE como es un HECHO JURÍDICO EL TERREMOTO, SE DEBERÁ BUSCAR LA EQUIDAD, ANTE LA EXCESIVA ONEROSIDAD,  por lo que tendrá que haber una reestructuración del contrato o en su caso una resolución del mismo, el principio fundamental es que existe una causa, independiente de la culpa, es importante señalar que no aplicará para prestaciones antes del siniestro o en Mora.

Para las aperturas de créditos con instituciones bancarias, será importante tomar en cuenta que de conformidad al artículo 81 del Código de Comercio en vigor, establece que serán aplicables las disposiciones del derecho civil a cerca de la capacidad de los contratantes, y de las excepciones y causas que escinden o invalidan los contratos.

En consecuencia, para casos como la resolución de un contrato, se deberá fundar en el derecho civil, y en concreto a los Códigos Civiles de cada estado, donde el bien inmueble se ubicase.

Por lo que se refiere al arrendamiento, el arrendador tiene la obligación de responder por los daños causados a la vivienda por causas de fuerza mayor; en consecuencia, si al arrendatario se le impide el uso del bien inmueble, no se causará renta mientras dure tal impedimento, el arrendatario o más bien conocida la figura como inquilino, tendrá derecho a solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento, sin culpa alguna, o en su caso si el bien inmueble ya no cuenta con los mismos servicios, podrá pedir la reducción de la renta, a juicio de peritos.

Por lo que se refiere a los defectos ocultos del bien enajenado, está obligado el vendedor al saneamiento por los vicios ocultos del bien enajenado, que lo hagan impropio para los usos a que se le destine, por lo que el adquiriente puede exigir la rescisión del contrato y el pago de los gastos que por él hubiere hecho; y subsiste dicha obligación aunque el bien defectuoso perezca por caso fortuito, por fuerza mayor o por culpa del mismo adquiriente.

Si el bien enajenado con vicios redhibitorios o también conocidos como vicios ocultos, son aquellos posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega, es entonces que si  se pierde por caso fortuito o por culpa del adquiriente, puede éste exigir al enajenante el pago de la suma a que se refiere la fracción II del artículo 1771 del Código Civil del Estado de Puebla en vigor, a que se le rebaje una cantidad proporcionada de la prestación que hubiere dado, a juicio de peritos.

Esta última hipótesis tiene aplicación para aquellos que adquirieron algún bien inmueble, el cual contaba con vicios claros de construcción, y el cual es inhabitable por causas del terremoto.

Por lo tanto podrá solicitar la rescisión siempre y cuando se encuentre en el término de tres meses después de entregado el bien inmueble, y dado el caso, que dicho término ha transcurrido sin ejercer la acción, es decir prescrito el derecho, podrán en su caso solicitar la reducción de la prestación que hubieren dado a juicio de peritos.

La reglamentación jurídica respecto a la fuerza mayor establece ciertas hipótesis, de quien se comprometió a entregar un bien cierto, sea un traslado de dominio, que pueden ser actos jurídicos como compraventa, donación, cesión, establece el Código Civil del Estado de Puebla en vigor, que si el bien antes de entregarse se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, es decir todo acontecimiento previsible o imprevisible, realizados sin intervención humana o con la intervención humana, el que se obligó a la entrega del bien inmueble, se libera de la obligación.

O en su caso, para aquellos que se comprometieron a la entrega de un bien inmueble, y si se deterioró por caso fortuito o de fuerza mayor, el que se obligó en entregar el bien, cumple entregando al acreedor en el estado en que se halle.

La liberación de obligación de entrega del bien inmueble, o a la entrega de éste con el deterioro, es aplicable siempre y cuando no existiere que el obligado a entregar el bien contribuyó al caso fortuito o de fuerza mayor, o si convino expresamente en el contrato responder en tales hechos jurídicos.

Es por cada uno de los casos planteados, que debe imperar la BUENA FE, y justo equilibrio en el cumplimiento de las obligaciones, y cada caso es único, toda vez que cada contrato establece diferentes obligaciones a las que se constriñó  cada contratante.

Es por ello que la abogada Rocío Tejeda Herrada recomienda a los ciudadanos que hayan sufrido alguna afectación en un bien inmueble o mueble por los terremotos del 7 y 19 de septiembre, de los cuales se encuentren obligaciones pendientes de pago por adquisición de vivienda, se asesoren para resolver su situación, y no dejen pasar el tiempo, ya que hay términos de tiempo para promover cada acción ante los tribunales competentes a su favor, o en su caso defensa de los mismos.